Prawo własności w Polsce jest silnie chronione, ale nie jest absolutne. Ustawodawca przewidział sytuacje, w których właściciel jednej nieruchomości musi znosić określone działania ze strony właściciela innej. Tak powstała instytucja służebności.

W praktyce oznacza to, że czasem przez cudzy grunt można przechodzić, przejeżdżać, a nawet prowadzić media - oczywiście na ściśle określonych zasadach.

W mojej praktyce w Rzeszowie spotykam wiele sporów związanych ze służebnościami - najczęściej chodzi o służebność drogi, ale także o tzw. służebność przesyłu, gdy przez prywatną działkę biegną linie energetyczne czy gazociągi. Warto więc wiedzieć, czym dokładnie jest służebność i jakie prawa oraz obowiązki się z nią wiążą.

Czym jest służebność?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe. Innymi słowy, jest to prawo do korzystania w określony sposób z cudzej nieruchomości. Może ono polegać na prawie przejazdu, przechodu, korzystania z wody, prowadzenia przewodów energetycznych albo gazowych. Właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek to znosić.

Rodzaje służebności

Najczęściej wyróżniamy trzy główne kategorie.

Służebność gruntowa - polega na tym, że właściciel jednej nieruchomości może korzystać z drugiej, np. przejeżdżać przez nią, aby dojechać do własnego domu. Tego typu służebności są bardzo powszechne na terenach wiejskich i podmiejskich, gdzie dostęp do dróg publicznych bywa utrudniony.

Służebność osobista - przyznawana jest konkretnej osobie fizycznej, a nie nieruchomości. Najczęściej spotykamy się z nią w sytuacjach rodzinnych, np. gdy właściciel mieszkania zastrzega, że jego rodzic dożywotnio zachowa prawo do zamieszkiwania w jednym z pokoi.

Służebność przesyłu - instytucja dotycząca przedsiębiorstw energetycznych, gazowych czy telekomunikacyjnych. Dzięki niej mogą one prowadzić przez cudze grunty linie energetyczne, gazociągi czy światłowody, wypłacając właścicielowi nieruchomości odpowiednie wynagrodzenie.

Przykłady z życia

Wielokrotnie spotykam klientów, którzy odkrywają, że przez ich działkę przebiegają linie energetyczne, o których nikt wcześniej nie wspominał. Czasami właściciel od lat pozwalał sąsiadowi przejeżdżać przez swój grunt i dopiero przy okazji sprzedaży działki pojawia się pytanie: czy to zwyczaj, czy formalna służebność? Inna sytuacja: córka przekazuje dom synowi, ale ustanawia dla siebie służebność osobistą mieszkania. Dzięki temu ma pewność, że nawet gdyby relacje rodzinne się pogorszyły, nikt nie pozbawi jej prawa do zamieszkiwania w tym domu.

Jak ustanowić służebność?

Można to zrobić w drodze umowy notarialnej - gdy strony są zgodne. Jeżeli nie ma porozumienia, sprawa trafia do sądu. Sąd wyznacza zakres służebności, biorąc pod uwagę interesy obu stron. Zawsze musi znaleźć kompromis - tak, aby właściciel nieruchomości obciążonej poniósł jak najmniejszy ciężar, a osoba korzystająca mogła realizować swoje potrzeby. Ważne jest również wynagrodzenie. Właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać zapłaty, zwłaszcza gdy służebność przesyłu ogranicza możliwość korzystania z gruntu albo obniża jego wartość.

Spory i problemy praktyczne

Najczęstsze konflikty dotyczą zakresu korzystania ze służebności. Czy można przejeżdżać samochodem ciężarowym, skoro dotąd jeździły tylko osobowe? Czy służebność przechodu oznacza też możliwość prowadzenia mediów? Czy przedsiębiorstwo energetyczne może rozbudować swoje instalacje bez zgody właściciela? Każdy taki przypadek wymaga indywidualnej oceny, a rozstrzygnięcia zapadają często dopiero w sądzie. Zdarza się też, że właściciele nieruchomości domagają się wynagrodzenia za korzystanie z ich ziemi przez przedsiębiorstwa przesyłowe za lata wstecz i niejednokrotnie udaje się je uzyskać.

Dlaczego warto działać z prawnikiem?

Służebność to temat, który łączy prawo rzeczowe, cywilne i nieruchomościowe. Każdy przypadek jest inny, a błędne decyzje mogą oznaczać straty finansowe lub ograniczenie własnych praw na wiele lat. Jako radca prawny w Rzeszowie doradzam klientom zarówno przy ustanawianiu służebności, jak i w sporach sądowych. Wiem, jak ważne jest, by dobrze określić zakres uprawnień i obowiązków, a także zadbać o należne wynagrodzenie właściciela nieruchomości obciążonej.

Podsumowanie

Służebność to narzędzie potrzebne i praktyczne, ale wymagające starannego uregulowania. Dzięki niej można zapewnić dojazd, prawo zamieszkania czy korzystanie z mediów, jednak zawsze trzeba pamiętać o równowadze interesów stron.

Jeśli masz pytania związane ze służebnością - zapraszam do kontaktu. Pomogę Ci zrozumieć przepisy i znaleźć rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twojej sytuacji. Zadbaj o swoje prawa zanim konflikt stanie się poważnym problemem. Skontaktuj się z kancelarią.