Nie każda działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Czasami właściciel gruntu zostaje odcięty od świata - nie może dojechać samochodem, ani nawet dojść pieszo w sposób zgodny z prawem. Właśnie w takich sytuacjach pojawia się instytucja „drogi koniecznej”. Jako radca prawny w Rzeszowie często spotykam klientów, którzy pytają: co zrobić, gdy nie mają dojazdu do swojej nieruchomości? Czy są skazani na łaskę sąsiadów? Na szczęście przepisy przewidują rozwiązanie, choć wymaga ono często ingerencji sądu.

Czym jest droga konieczna?

Kodeks cywilny wskazuje, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać ustanowienia drogi koniecznej przez grunty sąsiednie. W praktyce oznacza to, że sąd może wyznaczyć pas gruntu, którym właściciel „odciętej” działki będzie mógł dojechać lub dojść do drogi. Nie oznacza to jednak dowolności. Droga konieczna nie powstaje automatycznie, a jej przebieg musi być jak najmniej uciążliwy dla właścicieli gruntów, przez które przebiega. Sąd zawsze stara się znaleźć rozwiązanie, które z jednej strony umożliwi korzystanie z działki, a z drugiej - nie spowoduje nadmiernych szkód u sąsiadów.

Przykład z praktyki

Wyobraźmy sobie panią Ewę, która odziedziczyła działkę budowlaną pod Rzeszowem. Działka ta jednak nie miała dojazdu do drogi gminnej, bo po drodze znajdowały się grunty należące do sąsiada. Początkowo sąsiad zgadzał się, by pani Ewa korzystała z jego pola, ale po pewnym czasie zmienił zdanie i zamknął wjazd. Sytuacja zrobiła się patowa - właścicielka miała działkę, ale nie mogła jej zabudować ani sprzedać. Rozwiązaniem było właśnie postępowanie sądowe o ustanowienie drogi koniecznej.

Jak przebiega procedura?

Najczęściej sprawy o drogę konieczną rozpatruje sąd rejonowy. Wnioskodawca (czyli właściciel działki bez dostępu do drogi) składa wniosek, wskazuje nieruchomość i proponowany przebieg drogi. Sąd powołuje biegłego geodetę, który wyznacza warianty przebiegu traktu. Następnie, po wysłuchaniu wszystkich stron, wybiera ten, który najlepiej spełnia przesłanki z ustawy: zapewnia dostęp, a jednocześnie jest najmniej uciążliwy dla sąsiadów.

Ważne jest, że droga konieczna nigdy nie jest darmowa. Właściciel korzystający z niej musi zapłacić wynagrodzenie właścicielowi obciążonej nieruchomości. Wysokość tego wynagrodzenia ustala sąd, najczęściej w oparciu o opinię właściwego rzeczoznawcy.

Pułapki i spory

Droga konieczna bardzo często rodzi konflikty sąsiedzkie. Jedni czują się poszkodowani, że ich ziemia zostaje obciążona, drudzy sfrustrowani, że bez tego nie mogą normalnie korzystać ze swojej działki. W praktyce pojawia się wiele sporów: o szerokość drogi, jej nawierzchnię, zakres korzystania (czy tylko pieszo, czy także samochodem ciężarowym), a nawet o prawo do podciągnięcia mediów (prądu, wody, kanalizacji).

Warto też pamiętać, że ustanowienie drogi koniecznej może dotyczyć nie tylko terenów wiejskich. W miastach również zdarzają się działki „ślepe”, które wymagają formalnego dostępu do ulicy.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy prawnika?

Sprawy o drogę konieczną są z pozoru proste, ale w praktyce bardzo często wymagają solidnego przygotowania i dobrej argumentacji. Trzeba pamiętać, że każda ze stron ma swoje interesy, a sąd musi znaleźć kompromis. Doświadczenie prawnika pozwala uniknąć błędów formalnych i zwiększa szansę na szybkie zakończenie sprawy. Jako radca prawny w Rzeszowie wielokrotnie reprezentowałam klientów w podobnych postępowaniach. Wiem, jak ważne jest, by sprawę poprowadzić rzeczowo, ale też z wyczuciem - bo obok przepisów istnieją jeszcze relacje sąsiedzkie, które czasem trzeba chronić.

Podsumowanie

Droga konieczna to instytucja, która ma ogromne znaczenie praktyczne. Dzięki niej właściciel nieruchomości może faktycznie korzystać ze swojego gruntu, nawet jeśli początkowo wydawało się to niemożliwe. Z drugiej strony, zawsze wiąże się to z ingerencją w prawa sąsiadów, dlatego tak ważne jest znalezienie uczciwego i zgodnego z prawem rozwiązania. Jeżeli znalazłeś się w sytuacji, w której Twoja działka nie ma dostępu do drogi publicznej, albo jesteś właścicielem gruntu, przez który sąd ma wyznaczyć przejazd, skontaktuj się z moją kancelarią. Pomogę Ci przejść przez całą procedurę, przygotować dokumenty i zadbać o to, by Twoje prawa były należycie chronione. Razem znajdziemy rozwiązanie, które pozwoli Ci spokojnie korzystać z Twojej nieruchomości. Skontaktuj się z Kancelarią.