Wielu właścicieli nieruchomości prędzej czy później doświadcza konfliktów z sąsiadami. Jednym z najczęstszych problemów są tzw. immisje, czyli działania sąsiada, które zakłócają korzystanie z naszej działki, domu czy mieszkania. Polskie prawo daje narzędzia do ochrony swoich praw, ale nie każdy wie, jak z nich skorzystać.

Czym są immisje?

Immisje to wpływ jednego właściciela nieruchomości na sąsiednią nieruchomość – negatywny, uciążliwy, nieakceptowalny. Mogą one przyjmować różne formy, np.:

• hałas – głośna muzyka, hałaśliwe imprezy, szczekanie psów,
• zapylenie, dym, zapachy – np. palenie śmieci, grillowanie pod oknami sąsiada,
• nadmierne światło – reflektory świecące w okna sąsiada przez całą noc,
• zalewanie wodą – np. źle poprowadzona rynna, z której woda spływa na cudzą działkę,
• wibracje, fale elektromagnetyczne – przy działalności gospodarczej.

Immisje mogą być:

• bezpośrednie – np. fizyczne wprowadzanie na cudzą działkę ścieków czy wody,
• pośrednie – oddziaływanie przez powietrze, dźwięk, światło.

Gdzie leży granica?

Nie każda uciążliwość będzie podstawą do interwencji sądu. Prawo mówi, że właściciel nieruchomości powinien korzystać ze swojej własności w sposób, który nie zakłóca korzystania z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę.

Przykład 1: Sąsiad Pana Tomasza codziennie o 6:00 rano uruchamiał piłę spalinową w przydomowym warsztacie. Dźwięk był tak intensywny, że przeszkadzał całej rodzinie w odpoczynku i pracy zdalnej. Po interwencji prawnej sąd zobowiązał sąsiada do ograniczenia prac do godzin 9:00–17:00.

Przykład 2: Pani Ewa przez kilka miesięcy wdychała dym z ogniska, które sąsiad regularnie rozpalał z użyciem mokrego drewna i śmieci. Skierowała sprawę do sądu cywilnego i otrzymała zakaz dalszego dokonywania immisji zapachowych.

Jakie masz prawa?

Jako właściciel nieruchomości masz prawo żądać:

• zaniechania immisji – czyli zakazu określonego działania (np. zakaz palenia ogniska przy ogrodzeniu),
• przywrócenia stanu zgodnego z prawem – np. usunięcia reflektorów skierowanych na Twoje okna,
• odszkodowania – jeżeli działanie sąsiada wyrządziło Ci szkodę (np. zniszczyło uprawy lub zaniżyło wartość nieruchomości).

W niektórych przypadkach możesz też zgłosić sprawę do straży miejskiej, policji lub inspektoratu ochrony środowiska, zwłaszcza gdy chodzi o palenie odpadów czy zakłócanie ciszy nocnej.

Jak udowodnić immisje?

W przypadku sporu sądowego bardzo ważne są dowody. Mogą to być:

• nagrania wideo lub audio,
• zdjęcia,
• zeznania świadków (np. innych sąsiadów),
• opinie biegłych (np. akustyka, jeżeli chodzi o hałas).

Dobrze udokumentowana sprawa zwiększa szanse na skuteczne dochodzenie swoich praw.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Spory sąsiedzkie bywają trudne emocjonalnie i skomplikowane prawnie. Warto działać rozważnie i zgodnie z przepisami – najlepiej z pomocą prawnika. Kancelaria Radcy Prawnego Kamila Gierus-Lenczner oferuje:

• ocenę sytuacji prawnej,
• przygotowanie wezwań do zaprzestania immisji,
• reprezentację w postępowaniach sądowych.

Nie musisz znosić uciążliwego sąsiada – masz prawo do spokojnego korzystania z własnej nieruchomości. Skontaktuj się z kancelarią i dowiedz się, jak mogę Ci pomóc.