Uchwały podejmowane przez wspólnoty mieszkaniowe mogą mieć realny wpływ na codzienne życie właścicieli lokali – dotyczą m.in. remontów, opłat, inwestycji czy sposobu zarządzania nieruchomością. Co jednak zrobić, gdy nie zgadzasz się z treścią uchwały? Czy właściciel lokalu może pozwać wspólnotę? Jakie są warunki skutecznego zaskarżenia uchwały?

Czy uchwałę wspólnoty mieszkaniowej można zaskarżyć do sądu?

Tak, ale nie każdą i nie w każdej sytuacji. Prawo przewiduje konkretną drogę postępowania, gdy właściciel lokalu nie zgadza się z uchwałą podjętą przez wspólnotę mieszkaniową.

Podstawę prawną daje art. 25 ustawy o własności lokali::

Art. 25. [Zaskarżanie uchwał do sądu]

1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Z powyższego wynika, że:

1/ uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zaskarżona do Sądu w sytuacji jej niezgodności z przepisami prawa, umową właścicieli lub w sytuacji kiedy narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomości albo w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu

2/ powództwo musi zostać wywiedzione w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały lub od dnia powiadomienia o tej uchwale

3/ uchwała co do zasady jest wykonalna, mimo jej zaskarżenia ale w pozwie możesz wnieść jednocześnie o jej wstrzymanie do czasu zakończenia postępowania. W takim przypadku Sąd wydaje dodatkowo stosowne postanowienie.

Kiedy można zaskarżyć uchwałę?

Uchwałę można zaskarżyć, jeśli:

1/ jest sprzeczna z przepisami prawa,

2/ jest sprzeczna z umową właścicieli lokali (np. z uchwałą o sposobie zarządzania nieruchomością),

3/ narusza zasady współżycia społecznego,

4/ rażąco narusza interes właściciela lokalu.

Przykład 1: Remont dachu

Wspólnota podjęła uchwałę, zgodnie z którą koszt remontu dachu zostanie pokryty wyłącznie przez właścicieli lokali znajdujących się na ostatnim piętrze. Pan Andrzej, właściciel jednego z takich lokali, nie zgadza się z uchwałą – uważa, że dach to część wspólna nieruchomości i koszt remontu powinien być pokryty proporcjonalnie przez wszystkich. W tym przypadku uchwała może zostać uznana za sprzeczną z prawem (naruszenie zasad udziału w kosztach części wspólnych) – Pan Andrzej ma prawo ją zaskarżyć.

Przykład 2: Zmiana sposobu korzystania z części wspólnych

Wspólnota podjęła uchwałę, która przewiduje, że na części wspólnej trzej mieszkańcy postawią sobie dodatkowe garaże – mimo że wcześniej część wspólna była wykorzystywana w inny sposób. Właścicielka lokalu, Pani Maria czuje się pokrzywdzona uchwałą, która przyznaje tylko niektórym lokatorom dodatkowe korzyści. Jeśli uchwała rażąco narusza interes właściciela, może ona zostać skutecznie zaskarżona.

Ważne: Liczy się termin!

Masz tylko 6 tygodni od:

1/ podjęcia uchwały – jeśli byłeś obecny

2/ dnia powiadomienia o treści uchwały – jeśli nie brałeś udziału.

Jak wygląda procedura zaskarżenia uchwały?

W pozwie należy:

1/ oznaczyć zaskarżoną uchwałę (numer, data, treść),

2/ wskazać dlaczego uchwała jest sprzeczna z prawem lub rażąco narusza interes właściciela,

3/ załączyć dowody (np. tekst uchwały, korespondencję, inne dokumenty).

Czy muszę korzystać z prawnika?

Nie ma takiego obowiązku, ale w praktyce wsparcie kancelarii prawnej może znacznie zwiększyć szanse na skuteczne zakwestionowanie uchwały – szczególnie jeśli chodzi o interpretację przepisów, przygotowanie argumentacji i ocenę dowodów.

Co może zrobić sąd?

Sąd może:

- uchylić uchwałę – uznając, że została podjęta z naruszeniem prawa,

Uchylenie uchwały oznacza, że jest ona traktowana jak nieistniejąca – nie wywołuje skutków prawnych.

Podsumowanie – najważniejsze informacje

1/ Każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę wspólnoty.

2/ Musi to zrobić w ciągu 6 tygodni od podjęcia lub powiadomienia o treści uchwały.

3/ Kluczowe jest wykazanie, że uchwała łamie prawo lub interes właściciela.

4/ przed złożeniem pozwu warto skonsultować się z prawnikiem.

Masz wątpliwości, czy uchwała Twojej wspólnoty została podjęta zgodnie z prawem? Skontaktuj się z kancelarią – przeanalizuje sytuację i pomogę wybrać najskuteczniejsze rozwiązanie.