Zakup lub sprzedaż nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji prawno-finansowych w życiu. Często pierwszym krokiem na tej drodze jest umowa przedwstępna – dokument, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli tzw. "właściwej umowy sprzedaży". Ma ona doniosłe skutki prawne – zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Dlatego warto wiedzieć, co powinna zawierać, aby odpowiednio zabezpieczała interesy – zwłaszcza sprzedającego.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to porozumienie, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości na warunkach już teraz określonych. Uregulowana jest w art. 389 Kodeksu cywilnego. Umowa przedwstępna powinna wskazywać istotne postanowienia przyszłej umowy, czyli:

• przedmiot sprzedaży (np. dokładnie opisana nieruchomość),
• cenę sprzedaży.

Dla sprzedającego bardzo ważne jest również, aby w umowie znalazły się instrumenty chroniące przed brakiem finalizacji transakcji przez kupującego.

Forma umowy przedwstępnej – czy musi być u notariusza?

Co do zasady, umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale jeśli ma prowadzić do umowy sprzedaży nieruchomości, która wymaga formy aktu notarialnego -warto ją również sporządzić notarialnie. Dlaczego? Bo tylko wtedy możliwe będzie dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, a nie tylko odszkodowania (art. 390 § 2 k.c.).

Co powinna zawierać umowa przedwstępna, by zabezpieczać sprzedającego?

1/ Dane stron i opis nieruchomości

Warto zadbać o dokładne dane stron oraz pełną identyfikację nieruchomości – numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia, oznaczenie działki ewidencyjnej.

2/ Cena i sposób zapłaty

Określenie dokładnej ceny lub formuły jej ustalenia (np. cena za metr kwadratowy x powierzchnia użytkowa). Warto też wskazać, czy cena będzie płacona przelewem, gotówką, ze środków własnych czy kredytu hipotecznego.

3/ Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Należy określić konkretny termin (lub widełki czasowe), do którego strony zobowiązują się podpisać umowę właściwą. Warto dodać, że możliwe są np. przedłużenia terminu w razie trudności z uzyskaniem kredytu czy warunków zabudowy.

4/ Zabezpieczenia dla sprzedającego: zadatek

Zadatek (art. 394 k.c.) to najczęściej stosowany mechanizm zabezpieczający sprzedawcę. Jeśli kupujący się wycofa, zadatek przepada. Jeśli sprzedający – zwraca go w podwójnej wysokości.

5/ Oświadczenia stron

Sprzedający może zawrzeć oświadczenia, że:

• posiada prawo własności nieruchomości i nie toczą się postępowania dotyczące nieruchomości,
• nie ma zadłużeń, obciążeń (chyba że są i są ujawnione).

To zabezpiecza także przed przyszłymi roszczeniami kupującego.

6/ Kary umowne

Można dodać klauzule kar umownych – np. za nieprzystąpienie do umowy przyrzeczonej w określonym terminie lub za zwłokę. To dodatkowa ochrona – szczególnie jeśli sprzedaż wiąże się z Twoimi kolejnymi planami (np. zakup innej nieruchomości).

7/ Możliwość wpisu roszczenia w księdze wieczystej

Jeśli umowa jest zawarta u notariusza - warto wnieść o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej. To zabezpiecza kupującego, ale daje sprzedającemu jasność, kto jest poważnie zainteresowany transakcją.

Co się dzieje, jeśli druga strona nie zawrze umowy?

Jeśli umowa przedwstępna jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, a druga strona nie przystąpi do podpisania umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie odszkodowania (art. 390 §1 k.c.).

Jeśli zaś została zawarta w formie aktu notarialnego – można domagać się zawarcia umowy przed sądem.

Wnioski praktyczne

Dla sprzedającego najważniejsze jest, aby umowa:

• zawierała zadatek,
• określała termin,
• przewidywała kary umowne (opcjonalnie),
• jasno precyzowała stan prawny i fizyczny nieruchomości,

Warto skorzystać z pomocy prawnika

Umowy przedwstępne coraz częściej są podstawą sporów sądowych - szczególnie, gdy chodzi o duże kwoty i nieprecyzyjne zapisy. Warto zadbać, by dokument był dobrze napisany.

Masz wątpliwości co do umowy przedwstępnej lub chcesz ją sporządzić profesjonalnie?

Skontaktuj się z kancelarią.